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AlphaX AI · 港大专案
蓝滨城存量资产 · 一页纸速览（组内讨论用）
标的：泸州东晟置业 · 蓝滨城一二三期
2026-10-27 | 数据源：案主台账实测
1.14 亿存量资产，年赚 1.60%——问题不在资产，在资产没有被运营
商业 56 间 / 13,646㎡ · 车位 1,082 个 · 物业 3,910 户 · 零有息负债、权属清晰
如果只记一句话
这套资产现在的作用是「占着 1.14 亿的坑，赚着比定存还低的钱，一分钱收不回来」；而它真正的问题不是房子差、位置偏，是只开发了「空间租金」这一层价值——流量价值（3,910 户）和金融价值（有租约就能定价）完全没动。方案不改资产，改资产的运营方式与定价方式。
综合资产收益率
1.60%
NOI 182.6 万 ÷ 账面 11,405 万
商业出租率
46.6%
健康线 75–85%；空置 7,281㎡
车位月均现金
27.3元/个
市场月租 120–180 元
五个产品：把资产拆成五种「可卖的东西」按执行顺序排列
顺序不可换：P3/P5 零成本、2 个月内见现金；P1 先造出「有租约的样板」；P2/P4 要等价格锚形成后才卖。
三条诊断
01估值失真 4.5 倍
账面 11,405 万 vs 收益法 2,557 万。买家按现金流出价、卖家按成本要价，中间 8,848 万没人填——「卖不掉」不是因为没买家，是因为没有价格。
02运营失真：只赚了一层
空间价值 214 万 / 潜在 459 万；流量价值 0 / 潜在 235 万；金融价值 0。年化缺口约 480 万，比现在的 NOI 还高 2.6 倍。
03结构失真：问题集中在一处
空置 61.3% 集中在江尚；江尚空置单元均 319㎡、已租均 150㎡，差 2.12 倍——病在产品形态（太大），不在价格。同理观府 600 个未售车位有 527 个在负二层。
18–24 个月后目标
剩余资产 7,159 万，卖掉一半、留下有租约的另一半。
M1–M2
物业增值服务
3,910 户，毛利 20→82 万
M2–M6
江尚改造 + 招租
225 万，年租 97.7 万
M6–M18
悦府切割散售
回收 1,043–1,442 万
M12–M24
租赁商业售后返租
提 yield 后回收 4,285 万
本周就做的三件事合计 < 20 万，都不需要审批
- 车位对外月租上线（定价 150 元/月、首批放 300 个）约 15 万 · 1 个月
现有只收临停＝每车位每月只停 3–5 天，不是没需求，是从没对外租过。
- 查清人防车位与产权可分割性约 5 万 · 2 周
人防车位无产权不能出资、不能单独卖——这一个问题决定后面 6,000 万方案成不成立。
- 建空置成本月报（每天 6,710 元，贴上墙）0 元 · 立即
三年已累计损失 735 万。看不见的损失不会痛，也就不会有人动。
最大未测算风险 · 土地增值税
自持商业原始成本极低，按 5,500 元/㎡ 出售可能触发 40–50% 税率，吞掉 20–30% 销售款。这一项不补算，P2 / P4 的回收数全部作废。
要劝案主放弃的一条
「车位作价入股 + 国资合资 + 投澳洲后院房」——国资不能容忍归零、人防车位不能出资、境外房地产属限制类。三个环节各自都过不去，不是难度问题。